Veniturile din chirii reprezintă o sursă de venit pasiv pentru mulți proprietari de imobile, care își pun la dispoziție spațiile locative în schimbul unei sume de bani. În România, veniturile din chirii sunt considerate impozabile, astfel că persoanele fizice care le obțin trebuie să le declare la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) și să plătească obligațiile fiscale aferente. În acest articol, vom analiza cum se declară și cum se impozitează veniturile din chirii, ce avantaje și dezavantaje au față de alte forme de investiții și ce facilități fiscale există pentru anumite categorii de chiriași.
Cum se declară veniturile din chirii
Veniturile din chirii se declară prin intermediul declarației unice, care cuprinde atât venitul estimat a fi realizat în anul curent, cât și venitul realizat în anul anterior. Declarația unică se depune online, pe portalul ANAF, sau în format hârtie, la sediul organului fiscal competent.
Termenul de depunere a declarației unice este, în general, 25 mai a anului în care contribuabilul estimează că va obține venituri din chirii. Totuși, există și situații în care termenul este diferit, cum ar fi:
în cazul încheierii, modificării sau rezilierii unui contract de închiriere, declarația unică se depune în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului;
în cazul în care contribuabilul alege să declare venitul în sistem real, declarația unică se depune până la data de 15 martie a anului următor celui de realizare a venitului;
în cazul în care contribuabilul beneficiază de scutirea de la plata impozitului pe venit pentru anumite categorii de chiriași, declarația unică se depune până la data de 31 ianuarie a anului următor celui de realizare a venitului.
Declarația unică se completează cu datele personale ale contribuabilului, cu datele contractului de închiriere, cu venitul brut realizat sau estimat, cu cheltuielile deductibile și cu impozitul și contribuțiile sociale datorate.
Cum se impozitează veniturile din chirii
Veniturile din chirii se impozitează în funcție de numărul de contracte de închiriere pe care le are contribuabilul la finalul anului fiscal. Dacă numărul este cel mult cinci, se aplică următoarele reguli:
venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contract, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării;
din venitul brut se scad cheltuielile deductibile, care pot fi de două feluri: cheltuieli forfetare, în procent de 20% din venitul brut, sau cheltuieli efective, în sistem real, dacă contribuabilul optează pentru această variantă;
din venitul net se calculează impozitul pe venit, în cotă de 10%, și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în cotă de 10%, dacă venitul net depășește un anumit prag;
impozitul pe venit și CASS se plătesc trimestrial, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din trimestru, sau anual, până la data de 25 martie a anului următor celui de realizare a venitului.
Dacă numărul de contracte de închiriere este mai mare de cinci, se aplică următoarele reguli:
venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contract, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării;
din venitul brut se scad cheltuielile efective, în sistem real, care trebuie justificate cu documente;
din venitul net se calculează impozitul pe venit, în cotă de 10%, și contribuția de asigurări sociale (CAS), în cotă de 25%, dacă venitul net depășește un anumit prag;
impozitul pe venit și CAS se plătesc trimestrial, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din trimestru.
Ce avantaje și dezavantaje au veniturile din chirii față de alte forme de investiții
Veniturile din chirii sunt o formă de investiție imobiliară, care presupune achiziționarea unui imobil și închirierea lui pentru a obține un profit. Comparativ cu alte forme de investiții, cum ar fi depozitele bancare, acțiunile, obligațiunile sau fondurile mutuale, veniturile din chirii au următoarele avantaje:
oferă un flux constant de venit pasiv, care poate acoperi costurile de întreținere a imobilului și poate genera un surplus;
pot beneficia de aprecierea valorii imobilului pe termen lung, care poate fi realizată la vânzarea acestuia;
pot fi folosite ca garanție pentru obținerea unor credite imobiliare sau ipotecare, care pot fi folosite pentru achiziționarea altor imobile;
pot fi transmise prin moștenire urmașilor, fără a plăti impozit pe succesiune.
Totuși, veniturile din chirii au și unele dezavantaje, cum ar fi:
implică un grad ridicat de risc, deoarece valoarea imobilului poate scădea din cauza unor factori externi, cum ar fi criza economică, calamitățile naturale sau fluctuațiile pieței imobiliare;
necesită un capital inițial mare, deoarece prețul imobilelor este, de obicei, ridicat, iar costurile de achiziție și de înregistrare sunt semnificative;
presupun cheltuieli suplimentare, cum ar fi impozitele locale, taxele notariale, comisioanele agențiilor imobiliare, asigurările, reparațiile, întreținerea și administrarea imobilului;
depind de gradul de ocupare a imobilului, care poate varia în funcție de cererea și oferta de pe piață, de calitatea și comportamentul chiriașilor, de durata și condițiile contractului de închiriere.
Ce facilități fiscale există pentru anumite categorii de chiriași
În România, există și anumite facilități fiscale pentru proprietarii care închiriază imobilele lor unor categorii specifice de chiriași, cum ar fi:
persoane fizice cu handicap grav sau accentuat, care beneficiază de scutirea de la plata impozitului pe venit, dacă proprietarul face dovada cu certificatul de încadrare în grad de handicap;
persoane fizice care închiriază spații cu destinația de locuință socială, care beneficiază de scutirea de la plata impozitului pe venit, dacă proprietarul face dovada cu contractul de închiriere înregistrat la ANAF și cu adeverința eliberată de primărie;
persoane fizice care închiriază spații cu destinația de creșe, grădinițe, after-school, școli, universități sau cămine studențești, care beneficiază de scutirea de la plata impozitului pe venit
din venitul net se calculează și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în cotă de 10%, dacă proprietarul nu realizează și alte venituri care îl încadrează în sistemul public de asigurări sociale de sănătate;
impozitul pe venit și CASS se plătesc trimestrial, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din trimestru, sau anual, până la data de 25 martie a anului următor celui de realizare a venitului.
Pentru a beneficia de aceste facilități fiscale, proprietarii trebuie să îndeplinească anumite condiții, cum ar fi:
să încheie contracte de închiriere în formă scrisă, cu mențiunea categoriei de chiriași care beneficiază de scutire;
să înregistreze contractele de închiriere la ANAF, în termen de 30 de zile de la data încheierii, modificării sau rezilierii acestora;
să depună declarația unică, în care să menționeze veniturile din chirii și scutirea de la plata impozitului pe venit, în termenul prevăzut de lege;
să păstreze documentele justificative care atestă încadrarea chiriașilor în categoriile scutite, cum ar fi certificatul de handicap, adeverința de la primărie, autorizația de funcționare a unității de învățământ etc.
Acestea sunt principalele aspecte pe care trebuie să le cunoașteți despre veniturile din chirii, impozitarea lor și facilitățile fiscale existente.
