Piața imobiliară din România se confruntă cu o situație paradoxală: pe de o parte, cererea de locuințe este în continuă creștere, pe fondul unui deficit cronic de ofertă, iar pe de altă parte, prețurile apartamentelor sunt într-o spirală ascendentă, care îi îndepărtează pe mulți potențiali cumpărători. În acest context, ce se va întâmpla în 2024 cu prețul apartamentelor noi și vechi? Care sunt factorii care influențează evoluția pieței imobiliare?
Factori care influențează prețul apartamentelor
Prețul apartamentelor este determinat de o serie de factori, atât de natură economică, cât și socială, politică sau legislativă. Iată câțiva dintre cei mai importanți:
Cererea și oferta de locuințe. Acesta este cel mai evident factor care influențează prețul apartamentelor. Cu cât cererea este mai mare și oferta mai mică, cu atât prețul este mai ridicat. În România, există un deficit de locuințe estimat la peste 1 milion de unități, iar ritmul de construcție este mult sub nivelul necesar pentru a acoperi nevoia de locuire. Potrivit Institutului Național de Statistică, în 2023 s-au eliberat cu 23,9% mai puține autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale față de 2022. Acest lucru înseamnă că oferta de locuințe noi va fi și mai redusă în 2024, ceea ce va duce la o creștere a prețului.
Costul materialelor de construcție și al forței de muncă. Un alt factor care influențează prețul apartamentelor este costul materialelor de construcție și al forței de muncă. În ultimii ani, aceste costuri au crescut semnificativ, pe fondul unor factori precum inflația, creșterea salariului minim, scumpirea energiei electrice, criza sanitară, etc. De exemplu, potrivit Federației Patronale a Producătorilor de Materiale de Construcții, prețul materialelor de construcție a crescut cu 30% în 2023 față de 2022. Acest lucru înseamnă că dezvoltatorii imobiliari vor fi nevoiți să majoreze prețul apartamentelor noi pentru a-și recupera investițiile.
TVA-ul pentru imobilele cu destinația locuință. Un factor legislativ care va influența prețul apartamentelor în 2024 este modificarea TVA-ului pentru imobilele cu destinația locuință. Potrivit Codului Fiscal, începând cu 1 ianuarie 2024, TVA-ul pentru imobilele al căror preț este situat sub 600.000 de lei și au o suprafață de până la 120 de metri pătrați va crește de la 5% la 9%3. Acest lucru înseamnă că prețul apartamentelor noi care se încadrează în aceste condiții va crește cu aproximativ 5.000 de euro. De asemenea, acest lucru va avea un efect de contagiune și asupra prețului apartamentelor vechi, care vor deveni mai puțin atractive pentru cumpărători.
Rata dobânzii și accesul la credite imobiliare. Un factor economic care influențează prețul apartamentelor este rata dobânzii și accesul la credite imobiliare. Cu cât rata dobânzii este mai mică și accesul la credite imobiliare este mai ușor, cu atât cererea de locuințe este mai mare. În România, rata dobânzii a scăzut la un nivel minim istoric în 2020, ca urmare a măsurilor de relaxare monetară luate de Banca Națională a României pentru a stimula economia afectată de pandemie. Acest lucru a dus la o creștere a cererii de credite imobiliare, care au atins un nivel record în 20214. În 2024, se așteaptă o creștere ușoară a ratei dobânzii, ca urmare a creșterii inflației și a deficitului bugetar, ceea ce ar putea diminua ușor cererea de credite imobiliare. Totuși, accesul la credite imobiliare va rămâne relativ facil, în condițiile în care băncile au lichidități mari și concurență acerbă pe piața creditării.
Prețul mediu al apartamentelor noi și vechi în 2024
Pe baza factorilor enumerați mai sus, se poate estima prețul mediu al apartamentelor noi și vechi în 2024. Prețul mediu solicitat pentru un apartament nou la nivel național a fost de 1.507 euro pe metru pătrat în decembrie 2023, în timp ce prețul mediu solicitat pentru un apartament vechi a fost de 1.287 euro pe metru pătrat. Aceste prețuri reprezintă o creștere de 10%, respectiv 6%, față de decembrie 2022.
Pentru a estima prețul mediu al apartamentelor noi și vechi în 2024, vom folosi o metodă simplă de extrapolare, bazată pe rata medie de creștere anuală din ultimii cinci ani. Astfel, vom obține următoarele rezultate:
Prețul mediu al apartamentelor noi în 2024: 1.507 euro x 1,08 = 1.627 euro pe metru pătrat
Prețul mediu al apartamentelor vechi în 2024: 1.287 euro x 1,06 = 1.364 euro pe metru pătrat
Aceste estimări sunt valabile pentru nivelul național, dar pot exista diferențe semnificative între regiuni, orașe sau cartiere, în funcție de specificul pieței locale. De asemenea, aceste estimări nu țin cont de eventuale șocuri exogene, cum ar fi o nouă criză sanitară, o criză politică, o criză financiară, etc., care ar putea afecta negativ sau pozitiv piața imobiliară.
Sfaturi pentru cei care vor să investească în imobiliare în 2024
Investiția în imobiliare este una dintre cele mai populare și rentabile forme de investiție, dar și una dintre cele mai riscante. Pentru a avea succes în acest domeniu, este nevoie de o bună cunoaștere a pieței, de o analiză atentă a oportunităților și de o strategie clară. Iată câteva sfaturi pentru cei care vor să investească în imobiliare în 2024:
Stabilește-ți obiectivul și bugetul. Înainte de a investi în imobiliare, trebuie să îți stabilești clar ce vrei să obții din această afacere.
Alege tipul de imobil și locația. După ce ți-ai stabilit obiectivul și bugetul, trebuie să alegi tipul de imobil și locația în care vrei să investești. Există mai multe tipuri de imobile, cum ar fi apartamente, case, vile, terenuri, spații comerciale, etc., fiecare cu avantaje și dezavantaje. De asemenea, există mai multe criterii de alegere a locației, cum ar fi zona, infrastructura, accesibilitatea, siguranța, potențialul de dezvoltare, etc. Pentru a lua cea mai bună decizie, este recomandat să faci o cercetare amănunțită a pieței, să consulți ofertele disponibile, să vizitezi proprietățile și să negociezi prețul.
Analizează rentabilitatea și riscurile investiției. După ce ai ales imobilul și locația, trebuie să analizezi rentabilitatea și riscurile investiției. Rentabilitatea este raportul dintre profitul obținut și suma investită, iar riscurile sunt factorii care pot afecta negativ rezultatul investiției. Pentru a calcula rentabilitatea, trebuie să iei în calcul toate costurile implicate, cum ar fi prețul de achiziție, taxele, impozitele, comisioanele, cheltuielile de întreținere, etc., precum și veniturile estimate, cum ar fi chiria, valoarea de revânzare, etc. Pentru a evalua riscurile, trebuie să iei în considerare aspecte precum starea tehnică a imobilului, gradul de ocupare, fluctuația pieței, etc. O investiție imobiliară este considerată rentabilă dacă are un randament anual de peste 10%.
Diversifică-ți portofoliul de investiții. Acest lucru înseamnă să investești în mai multe tipuri de imobile, în mai multe locații și în mai multe modalități, cum ar fi cumpărarea, închirierea, renovarea, etc. Scopul diversificării este de a reduce riscul de a pierde tot capitalul în cazul unei crize sau a unei schimbări neprevăzute a pieței. De asemenea, diversificarea permite să profiți de oportunitățile care apar în diferite segmente ale pieței imobiliare.
Investiția în imobiliare este o modalitate atractivă și profitabilă de a-ți crește veniturile, dar și una care presupune o serie de cunoștințe, abilități și strategii. În 2024, prețul apartamentelor noi și vechi va continua să crească, probabil, pe fondul unui dezechilibru între cerere și ofertă, al creșterii costurilor de construcție și al modificării TVA-ului. Pentru a investi cu succes în imobiliare în 2024, este nevoie să îți stabilești obiectivul și bugetul, să alegi tipul de imobil și locația, să analizezi rentabilitatea și riscurile investiției și să diversifici portofoliul de investiții. Astfel, vei putea să te bucuri de beneficiile investiției imobiliare, cum ar fi venituri pasive și apreciere a capitalului tău.