Piața imobiliară din România se confruntă cu o serie de schimbări importante în anul 2024, care vor avea un impact asupra cererii, ofertei și prețurilor locuințelor. Printre aceste schimbări se numără modificările fiscale, evoluția economică, tendințele demografice și preferințele consumatorilor. În acest articol, vom analiza principalele provocări și oportunități pe care le aduce anul 2024 pentru piața imobiliară din România.
Modificările fiscale
Una dintre cele mai importante modificări fiscale care afectează piața imobiliară din România este creșterea cotei reduse de TVA pentru locuințe de la 5% la 9%, în cazul proprietăților cu o valoare de cel mult 600.000 de lei (echivalentul a circa 120.000 de euro) și o suprafață de cel mult 120 de mp. Această măsură, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2024, are ca scop alinierea cadrului fiscal românesc la cel european și creșterea veniturilor bugetare. Totuși, ea are și un efect negativ asupra accesibilității locuințelor noi, care reprezintă aproximativ 30% din oferta totală de pe piață. Potrivit Asociației Române a Dezvoltatorilor Imobiliari (AREI), majorarea TVA va duce la o scumpire medie a locuințelor noi cu 7.500 de euro, ceea ce va reduce puterea de cumpărare a clienților și va diminua cererea.
O altă modificare fiscală care vizează piața imobiliară este introducerea unui impozit de 0,3% pentru clădirile rezidențiale cu o valoare de peste 2,5 milioane de lei (echivalentul a circa 500.000 de euro) la diferența dintre valoarea impozabilă înregistrată la primărie și plafonul de 2,5 milioane de lei. Acest impozit, care se aplică de la 1 ianuarie 2024, are ca scop descurajarea speculațiilor imobiliare și redistribuirea veniturilor către bugetul local. Însă, el poate avea și un efect de distorsiune a pieței, în sensul că poate determina proprietarii să subevaluaze valoarea clădirilor sau să le vândă înainte de a fi impozitate. Potrivit Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), acest impozit va afecta aproximativ 10.000 de clădiri rezidențiale, care reprezintă circa 1% din stocul total de locuințe.
Evoluția economică
Piața imobiliară din România este influențată și de evoluția economică generală, care depinde de mai mulți factori, cum ar fi creșterea PIB, rata inflației, cursul de schimb, nivelul dobânzilor, gradul de îndatorare, situația bugetară, contextul internațional etc. Potrivit prognozelor Comisiei Europene, România va înregistra o creștere economică de 4,4% în 2024, după o scădere de 3,9% în 2023, cauzată de pandemia de COVID-19. Rata inflației va fi de 3,6% în 2024, după 4,1% în 2023, iar deficitul bugetar va scădea de la 8,6% din PIB în 2023 la 6,7% în 2024. Cursul de schimb va fi de 4,92 lei/euro în 2024, după 4,87 lei/euro în 2023, iar rata dobânzii de politică monetară va fi de 2,5% în 2024, după 2% în 2023.
Aceste date indică o revenire economică moderată în 2024, care va susține cererea de locuințe, dar și o presiune inflaționistă și fiscală, care va afecta oferta și prețurile. De asemenea, evoluția economică va depinde și de evoluția pandemiei, de ritmul de vaccinare, de măsurile de relaxare sau restricție, de fondurile europene disponibile, de stabilitatea politică etc. Astfel, există un grad ridicat de incertitudine și de risc, care poate genera volatilitate pe piața imobiliară.
Tendințele demografice și preferințele consumatorilor
Piața imobiliară din România este influențată și de tendințele demografice și preferințele consumatorilor, care se schimbă în timp. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), populația României a scăzut cu 0,6% în 2023, ajungând la 18,9 milioane de locuitori, din cauza migrației și a scăderii natalității. Rata medie a gospodăriilor a fost de 2,7 persoane, iar numărul mediu de camere pe locuință a fost de 2,8. Gradul de urbanizare a fost de 54,7%, iar densitatea populației a fost de 82,1 locuitori/km2.
Aceste date arată o tendință de îmbătrânire și de depopulare a României, care va reduce cererea de locuințe pe termen lung. Totuși, există și oportunități pentru dezvoltarea pieței imobiliare, cum ar fi creșterea calității și confortului locuințelor, adaptarea ofertei la nevoile specifice ale diferitelor segmente de clienți (tineri, familii, seniori, investitori etc.), diversificarea tipurilor de locuințe (apartamente, case, vile, locuințe sociale, locuințe verzi etc.), dezvoltarea infrastructurii și a serviciilor conexe (transport, educație, sănătate, comerț, divertisment etc.).
De asemenea, preferințele consumatorilor se schimbă în funcție de factori precum veniturile, educația, stilul de viață, valorile, aspirațiile etc. Potrivit unui studiu realizat de Imobiliare.ro, principalele criterii de alegere a unei locuințe în 2023 au fost prețul (76%), suprafața (69%), numărul de camere (67%), zona (66%) și starea imobilului (59%). De asemenea, studiul a relevat că 52% dintre respondenți preferă să cumpere o locuință nouă, 32% una veche, iar 16% nu au o preferință clară. În ceea ce privește tipul de locuință, 65% dintre respondenți preferă un apartament, 28% o casă, iar 7% nu au o preferință clară.
Aceste date arată o preferință pentru locuințele noi, moderne, spațioase și bine situate, dar și o sensibilitate la factorul preț, care este cel mai important criteriu de decizie. De asemenea, se observă o diversitate a preferințelor, care reflectă diferitele nevoi și gusturi ale consumatorilor. Astfel, piața imobiliară din România trebuie să se adapteze la aceste preferințe și să ofere soluții personalizate și competitive pentru clienții săi.
