Anul 2025 a fost un rollercoaster pentru piața imobiliară din București, marcat de o dinamică neobișnuită și de o schimbare legislativă majoră care a remodelat comportamentul cumpărătorilor și a redefinit valoarea proprietăților. Analiza tranzacțiilor din acest an relevă nu doar o creștere a prețurilor, ci și o reacție în cascadă la majorarea TVA-ului pentru locuințele noi, o decizie care a intrat în vigoare la 1 august.
Prima jumătate a anului: furia de a cumpăra
Până la 1 august 2025, piața a fost dominată de o cerere excepțională pentru apartamente noi, în special pentru cele cu două și trei camere. Motivul? Anticiparea majorării TVA-ului de la 9% la 21% pentru locuințele noi. Cumpărătorii, conștienți de creșterea iminentă a costurilor, s-au grăbit să semneze antecontracte pentru a beneficia de vechea cotă de impozitare. Această „fugă” după prețuri mai mici a dus la un număr record de tranzacții și la o presiune masivă pe stocul existent de locuințe noi.
Ce s-a vândut?
- Apartamente cu două camere: Au fost, de departe, cele mai căutate. Cu prețuri medii care au depășit 110.000 de euro în multe zone, o creștere substanțială față de anul precedent.
- Garsoniere: Au continuat să fie o opțiune populară pentru investitori și tineri. Cu prețuri de pornire de la 70.000 de euro, în funcție de zonă și de dotări.
După 1 august: prețul, noua realitate
Intrarea în vigoare a noii cote de TVA a avut un impact imediat și profund. Apartamentele noi, care se încadrau în plafonul de preț de până la 600.000 lei (fără TVA) pentru a beneficia de cota redusă, s-au scumpit automat cu 12 puncte procentuale. Această diferență, de mii bune de euro, a forțat o reevaluare a bugetelor și a priorităților pentru mulți cumpărători.
Ce s-a întâmplat cu prețurile?
- Apartamentele noi: un apartament care costa 120.000 de euro cu TVA inclus (9%) înainte de 1 august, se vinde acum, teoretic, cu aproximativ 133.000 de euro. O diferență de 13.000 de euro pe care puțini o pot ignora.
- Apartamentele vechi: majorarea TVA-ului pe piața nouă a generat un interes sporit pentru piața de revânzare. În consecință, prețurile apartamentelor vechi, în special în zonele centrale, au continuat să crească, pe măsură ce cumpărătorii au căutat alternative mai accesibile.
Viitorul pieței: o perioadă de ajustare
Specialiștii estimează că piața imobiliară bucureșteană va trece printr-o perioadă de ajustare în următoarele luni. Dezvoltatorii vor fi nevoiți să regândească strategiile de marketing, să ofere facilități suplimentare (locuri de parcare incluse, vouchere pentru mobilă) sau chiar să negocieze o parte din creșterea de preț.
- Accent pe calitate și spațiu: cererea pentru apartamente mai mari, cu trei sau chiar patru camere, ar putea crește. Cumpărătorii care oricum se confruntă cu un preț mai mare vor dori să se asigure că primesc o valoare pe măsură.
- Piața de închirieri: este posibil ca o parte a cererii să se mute temporar spre piața chiriilor. Pe măsură ce potențialii cumpărători amână decizia de achiziție, sperând la o stabilizare a prețurilor sau la noi oferte din partea dezvoltatorilor.
Anul acesta a arătat că piața imobiliară din București este extrem de sensibilă la schimbările legislative. Majorarea TVA-ului a creat o distincție clară între locuințele achiziționate înainte și după 1 august. Oricine dorește să intre pe piață trebuie să fie conștient de această nouă realitate. Investițiile pe termen lung vor depinde acum mai mult ca oricând de locație. Pe calitate și, mai ales, de capacitatea de a naviga inteligent printre noile condiții fiscale.
