Piața imobiliară din România se confruntă cu o nouă criză, după ce a trecut printr-una devastatoare în 2008. Dar care sunt cauzele, efectele și soluțiile pentru această criză? Și ce o deosebește de cea din urmă cu 15 ani?
Criza imobiliară din 2008 a avut la origine o explozie a creditării ipotecare subprime în SUA, adică a împrumuturilor acordate persoanelor cu venituri mici și istoric de creditare slab, care nu puteau plăti ratele dacă dobânzile creșteau. Aceste credite au fost apoi titlurizate și vândute pe piețele financiare globale, ca instrumente derivate, fără o evaluare corectă a riscului. Astfel, când piața imobiliară din SUA a început să scadă, mulți debitori au intrat în incapacitate de plată, provocând pierderi masive pentru bănci și investitori. Acest lucru a declanșat o criză de lichiditate și de încredere în sistemul bancar, care s-a răspândit rapid în întreaga lume, afectând economiile emergente și dezvoltate. Criza a fost amplificată și de lipsa de reglementare și supraveghere a piețelor financiare, de gradul ridicat de îndatorare și de speculațiile imobiliare.
Spre deosebire de criza din 2008, care a fost generată de o supraîncălzire a pieței imobiliare din SUA, cea din 2023 este determinată de o combinație de factori interni și externi, care au creat un dezechilibru între cerere și ofertă, între prețuri și venituri, între creditare și inflație. Criza din 2023 este mai mult o criză a accesibilității și a calității locuirii, decât una a creditării și a lichidității. Criza din 2023 este influențată și de pandemia de COVID-19, care a schimbat comportamentul și preferințele consumatorilor, dar și de Brexit, care a afectat economia europeană. Criza din 2023 necesită o intervenție mai activă și mai coordonată a autorităților publice, pentru a stimula oferta de locuințe accesibile și diversificate, pentru a îmbunătăți accesul la finanțare și la creditare, pentru a educa și informa consumatorii și pentru a crea un cadru legislativ și instituțional stabil și transparent
Efectele crizei imobiliare din 2023
Criza imobiliară din 2023 are consecințe negative atât pentru sectorul rezidențial, cât și pentru economia și societatea în ansamblu. Printre aceste consecințe se numără:
- Scăderea vânzărilor și a tranzacțiilor imobiliare, care reflectă o cerere slabă și o ofertă insuficientă și nepotrivită, o lipsă de lichiditate și de finanțare, o stagnare și o volatilitate a prețurilor și o creștere a stocurilor și a neperformanțelor.
- Creșterea gradului de îndatorare și a riscului de neplată, care afectează atât cumpărătorii, cât și băncile, care se confruntă cu o deteriorare a calității portofoliului de credite, cu o scădere a veniturilor și a capitalului, cu o creștere a provizioanelor și a costurilor operaționale și cu o presiune din partea autorităților de supraveghere.
- Reducerea accesului la locuire și a calității vieții, care impactează negativ populația, în special pe cea cu venituri mici și medii, care nu își poate permite să cumpere sau să închirieze o locuință decentă și adecvată nevoilor sale, care suportă cheltuieli mari cu locuirea și care se confruntă cu probleme sociale și de sănătate.
- Scăderea activității economice și a competitivității, care se repercutează asupra întregii economii, care depinde în mare măsură de sectorul construcțiilor și de cel imobiliar, care generează locuri de muncă, venituri, taxe și impozite, care contribuie la dezvoltarea infrastructurii și a serviciilor și care influențează consumul și investițiile.
Soluțiile pentru criza imobiliară din 2023
Criza imobiliară din 2023 nu poate fi rezolvată peste noapte, ci necesită o abordare integrată și coordonată, care să implice toți actorii relevanți: autorități publice, bănci, dezvoltatori, agenți imobiliari, cumpărători, vânzători, asociații profesionale, organizații neguvernamentale etc. Printre soluțiile posibile se numără:
- Crearea unui cadru legislativ și instituțional stabil și transparent, care să reglementeze și să monitorizeze piața imobiliară, să asigure respectarea normelor și a standardelor de calitate, siguranță și eficiență, să prevină și să sancționeze practicile neloiale și ilegale, să faciliteze dialogul și cooperarea între părțile implicate.
- Stimularea ofertei de locuințe accesibile și diversificate, care să răspundă cererii reale și variate a populației, să includă locuințe sociale, protejate, subvenționate, cooperatiste etc., să utilizeze fonduri europene, guvernamentale și private, să promoveze inovația și sustenabilitatea, să integreze criterii sociale și de mediu.
- Îmbunătățirea accesului la finanțare și la creditare, care să sprijine cumpărarea și construcția de locuințe, să ofere condiții avantajoase și adaptate nevoilor și posibilităților cumpărătorilor, să reducă costurile și riscurile asociate creditării, să încurajeze economisirea și plata anticipată, să prevadă soluții pentru situații de dificultate.
- Educarea și informarea consumatorilor, care să îi ajute să ia decizii înțelepte și responsabile privind locuirea, să îi conștientizeze despre drepturile și obligațiile lor, să îi protejeze de abuzuri și escrocherii, să îi îndrume și să îi consilieze în procesul de cumpărare sau închiriere, să îi sprijine în caz de litigii sau conflicte.
Criza imobiliară din 2023 este diferită de cea din 2008, atât prin cauzele, cât și prin efectele și soluțiile sale. Este o criză care nu afectează doar sectorul imobiliar, ci întreaga economie și societate, care necesită o acțiune concertată și urgentă, care presupune schimbări structurale și comportamentale, care oferă și oportunități de dezvoltare și de progres
