Neîncheierea sau nedeclararea contractelor de închiriere ori încercarea de a masca veniturile din chirii prin încheierea unui contract de comodat este adesea o strategie intenționată a proprietarilor pentru a evita plata impozitelor pe veniturile obținute din chirii. Cu toate acestea, această practică atrage după sine o serie de consecințe juridice și financiare semnificative, atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași. Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) a intensificat supravegherea asupra proprietarilor care nu își declară veniturile din închiriere, în scopul de a asigura o colectare mai eficientă a veniturilor la bugetul de stat. Această tendință indică un efort susținut de formalizare a pieței și de reducere a evaziunii fiscale, având un impact benefic asupra bugetului public și asupra concurenței loiale.

Conform legislației din România, înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF este obligatorie.Această obligație a fost reintrodusă cu caracter imperativ începând cu anul 2023, prin Ordonanța de Urgență nr. 16/2022. Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, cu excepția veniturilor din arendă și a celor din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, au obligația de a înregistra contractul încheiat între părți, precum și eventualele modificări survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la data încheierii sau modificării contractului. Pentru contractele de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, termenul limită pentru înregistrare a fost de 90 de zile de la data intrării în vigoare a obligației, respectiv până la 31 martie 2023. Deși modalitatea de declarare a veniturilor s-a schimbat, fiind realizată prin Declarația Unică depusă în anul următor, obligația de înregistrare a contractului rămâne fermă și trebuie îndeplinită în termenul specificat. Evoluția cadrului legal subliniază importanța conformității fiscale în acest domeniu, transformând înregistrarea dintr-o opțiune într-o cerință legală strictă.

Responsabilitatea declarării contractului de închiriere

Obligația de a declara contractul de închiriere la ANAF revine locatorului, adică persoanei care cedează folosința bunului. Aceasta poate fi proprietarul imobilului, uzufructuarul sau o altă persoană care deține un drept legal de a închiria proprietatea. Legislația fiscală stabilește clar că responsabilitatea declarării incumbă părții care obține venitul din închiriere.

În situația în care un imobil este deținut în coproprietate, regulile privind cine trebuie să declare contractul au fost clarificate începând cu 1 ianuarie 2025, prin Ordonanța de Urgență nr. 128/2024. Conform noilor prevederi, în contractul de închiriere sau printr-un act adițional, coproprietarii trebuie să desemneze o singură persoană – proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal – care va îndeplini obligația de înregistrare a contractului la ANAF. Această măsură are ca scop simplificarea procesului de înregistrare în cazurile de proprietate comună, asigurând că ANAF are un punct de contact clar pentru această obligație.

Există anumite excepții de la obligația de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF. Acestea includ contractele de arendă (închirierea terenurilor agricole) și contractele care vizează închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințele proprietate personală. Aceste tipuri de contracte sunt supuse unor reglementări fiscale specifice, diferite de cele aplicabile închirierilor rezidențiale sau comerciale standard.

Termenul și procedura de înregistrare la ANAF

Termenul limită pentru declararea unui contract de închiriere la ANAF este de cel mult 30 de zile de la data încheierii contractului sau de la data producerii oricărei modificări a acestuia (cum ar fi prelungirea, schimbarea chiriei etc.). Respectarea acestui termen este crucială pentru a evita sancțiunile prevăzute de lege.

Înregistrarea contractului de locațiune se poate realiza prin mai multe modalități, oferind flexibilitate contribuabililor:

• Online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV): aceasta este o metodă eficientă și rapidă, disponibilă pe platforma digitală ANAF. Contribuabilii autentificați în SPV pot completa și depune formularul necesar, inclusiv copia contractului de închiriere, direct de pe calculator. Pașii includ autentificarea în SPV, selectarea opțiunii de depunere a declarației unice și a altor formulare, alegerea fișierului cu formularul completat și transmiterea acestuia.
• Fizic, la sediul ANAF competent: contribuabilii pot depune cererea de înregistrare și copia contractului de închiriere personal la ghișeele ANAF din raza domiciliului fiscal al locatorului.
• Prin poștă, cu confirmare de primire: o altă opțiune este trimiterea documentelor prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire la sediul ANAF competent. Această metodă oferă o dovadă oficială a depunerii în termen.

Pentru înregistrarea contractului, trebuie completat un formular specific, denumit Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune (C168). Acest formular conține trei secțiuni principale:

1. Datele locatorului (proprietarul sau deținătorul imobilului): numele și prenumele (sau denumirea firmei), codul de identificare fiscală (CNP/CIF), adresa completă, datele de contact și, în cazul coproprietății, cota-parte deținută.
2. Datele chiriașului (locatarului): numele și prenumele (sau denumirea firmei), codul de identificare fiscală (CNP/CUI), adresa și datele de contact.
3. Detalii despre contractul de închiriere: numărul și data contractului, perioada contractuală (durata închirierii), valoarea chiriei lunare și moneda de plată, adresa exactă a imobilului închiriat.

La formularul C168 trebuie anexată o copie a contractului de închiriere. Locatorul are obligația de a certifica conformitatea copiei cu originalul prin mențiunea „conform cu originalul” și prin semnătura sa.

În cazul în care intervin modificări ale contractului (prelungire, schimbare de chirie etc.) sau dacă acesta încetează, trebuie depusă o nouă cerere C168, bifând opțiunea „Modificare” sau „Încetare”, după caz, și atașând documentele justificative (act adițional, acord de reziliere etc.). Pentru încetarea contractului, este necesară depunerea unui acord de reziliere semnat de ambele părți sau, în lipsa acestuia, o declarație pe propria răspundere a proprietarului, împreună cu dovada notificării trimise chiriașului (dacă este cazul).

Penalitățile pentru nedeclararea contractului de închiriere

Nerespectarea obligației de a înregistra contractul de închiriere la ANAF atrage după sine o serie de penalități financiare și fiscale.

Pentru nedeclararea contractului de închiriere, legea prevede o amendă contravențională. Valoarea acestei amenzi poate varia între 50 și 500 de lei, conform articolului 336, alineatul (3) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală.

Din punct de vedere fiscal, nedeclararea contractului are implicații semnificative. Dacă ANAF constată nedeclararea, proprietarul riscă să fie obligat la calcularea și plata retroactivă a impozitului pe veniturile din chirii pentru perioada în care contractul nu a fost declarat. La suma impozitului datorat se vor adăuga dobânzi și penalități de întârziere pentru fiecare zi de întârziere în plată. Aceste sume pot crește semnificativ datoria inițială.

În cazurile în care nedeclararea veniturilor din chirii este considerată intenționată, aceasta poate constitui infracțiunea de evaziune fiscală, prevăzută și pedepsită de Legea nr. 241/2005. Sancțiunile pentru evaziune fiscală pot include închisoare de la 2 la 8 ani, interzicerea unor drepturi sau amendă penală. Un exemplu concret ilustrează gravitatea situației: o persoană a fost condamnată la închisoare cu suspendare și obligată la muncă în folosul comunității pentru neplata impozitului pe veniturile din chirii, chiar și pentru o sumă relativ mică. În plus, în situațiile în care se încheie un contract de comodat simulat, cu scopul de a ascunde o închiriere și de a evita plata impozitelor, atât proprietarul (ca autor), cât și chiriașul (ca complice) pot fi trași la răspundere penală.

Tabelul următor sintetizează penalitățile pentru nedeclararea contractului de închiriere:

Tip de Neconformitate	Penalități Potențiale
Nedeclararea contractului	Amendă contravențională de 50-500 lei
Nedeclararea veniturilor din chirii	Calcularea și plata retroactivă a impozitului, dobânzi și penalități de întârziere
Evaziune fiscală intenționată	Închisoare de la 2 la 8 ani sau amendă penală

Riscurile nedeclarării contractului pentru proprietar

Pentru proprietarul care nu declară contractul de închiriere, riscurile depășesc sfera penalităților financiare și pot afecta capacitatea de a-și proteja drepturile.

În cazul unui litigiu cu chiriașul (de exemplu, pentru neplata chiriei sau pentru daune aduse proprietății), un contract de închiriere nedeclarat nu poate fi invocat în instanță ca probă a obligațiilor asumate de chiriaș. Doar contractele înregistrate la ANAF au titlu executoriu și pot fi utilizate în instanță pentru a dovedi pretențiile proprietarului. Aceasta înseamnă că proprietarul ar putea avea dificultăți majore în a recupera chiria restantă sau în a obține despăgubiri pentru eventualele daune.

Evacuarea unui chiriaș dintr-o proprietate închiriată fără un contract formal și declarat este un proces mult mai complicat și incert. În lipsa unui contract înregistrat, proprietarul nu poate iniția o procedură de executare silită și ar trebui să se adreseze instanței de judecată, ceea ce implică costuri suplimentare și o perioadă lungă de așteptare.

De asemenea, proprietarul nu va putea percepe penalități contractuale pentru diverse încălcări ale contractului de către chiriaș (cum ar fi întârzierea plății chiriei) dacă contractul nu este înregistrat. Clauzele contractuale, inclusiv cele referitoare la penalități, au forță juridică deplină doar dacă contractul este înregistrat conform legii.

Există și riscul ca proprietarul să fie reclamat de chiriaș pentru nerespectarea obligațiilor legale, inclusiv pentru nedeclararea contractului și neplata impozitelor. Un chiriaș informat despre reglementările fiscale poate sesiza autoritățile competente, expunând proprietarul la sancțiuni.

Tabelul următor prezintă riscurile pentru proprietarul care nu declară contractul de închiriere:

Consecința Nedeclarării	Descriere
Imposibilitatea de a folosi contractul în instanță	Dificultăți în a dovedi obligațiile chiriașului în caz de litigii
Dificultăți în recuperarea chiriei sau evacuarea	Necesitatea unui proces judiciar lung și incert pentru recuperarea datoriilor sau a proprietății
Imposibilitatea de a percepe penalități contractuale	Limitarea capacității de a asigura respectarea termenilor contractului de către chiriaș
Risc de a fi reclamat de chiriaș	Expunere la acțiuni legale din partea chiriașului pentru nerespectarea legii

Riscurile nedeclarării contractului pentru chiriaș

Deși obligația principală de declarare revine proprietarului, și chiriașul se expune la anumite riscuri semnificative atunci când contractul de închiriere nu este declarat.

Unul dintre cele mai importante riscuri pentru chiriaș este lipsa protecției legale împotriva unor acțiuni abuzive din partea proprietarului. Fără un contract înregistrat, chiriașul poate fi evacuat din locuință fără un preaviz legal sau înainte de termenul convenit, chiria poate fi majorată unilateral și nejustificat, și pot fi impuse costuri suplimentare care nu au fost discutate inițial. Proprietarul ar putea chiar să își însușească bunurile chiriașului sau să blocheze accesul în proprietate fără un motiv legitim.

În lipsa unui contract de închiriere înregistrat, chiriașului îi este mult mai dificil să își dovedească drepturile și obligațiile în cazul unui conflict cu proprietarul. Termenii acordului verbal pot fi greu de probat în instanță, lăsând chiriașul într-o poziție vulnerabilă.

Un alt risc semnificativ pentru chiriaș apare în situația în care acesta este complice cu proprietarul în încercarea de a evita plata impozitelor, de exemplu, prin încheierea unui contract de comodat simulat în locul unuia de închiriere. În astfel de cazuri, chiar dacă inițiativa nedeclarării vine de la proprietar, chiriașul poate fi considerat complice la infracțiunea de evaziune fiscală și poate fi pedepsit cu aceeași pedeapsă prevăzută de lege pentru autor.

Tabelul următor evidențiază riscurile pentru chiriașul în cazul nedeclarării contractului:

Consecința Nedeclarării	Descriere
Lipsa protecției legale	Vulnerabilitate la evacuare forțată, majorări nejustificate ale chiriei, costuri suplimentare și alte abuzuri din partea proprietarului
Dificultăți în a-și dovedi drepturile și obligațiile	Lipsa unui document oficial care să ateste termenii acordului, făcând dificilă probarea în caz de litigii
Risc de complicitate la evaziune fiscală	Posibilitatea de a fi considerat complice dacă participă la o înțelegere cu proprietarul pentru a evita plata impozitelor

Implicații fiscale conexe

Pe lângă obligația principală de înregistrare a contractului, proprietarii care obțin venituri din chirii au și obligația de a declara și plăti impozitul pe aceste venituri. Impozitul pe venit este de 10% și se aplică asupra venitului net, care se calculează prin deducerea unei cote forfetare de cheltuieli de 20% din venitul brut (suma totală încasată din chirie). Această cotă forfetară se aplică fără a fi necesară prezentarea de documente justificative pentru cheltuieli.

Proprietarii sunt obligați să depună anual Declarația Unică privind impozitul pe venit. Termenul pentru depunerea Declarației Unice și pentru plata impozitului este, de regulă, 25 mai a anului următor celui în care s-au realizat veniturile. Începând cu anul 2025, nu mai este obligatorie completarea secțiunii privind venitul estimat în Declarația Unică.

În funcție de nivelul veniturilor totale realizate într-un an fiscal (inclusiv veniturile din chirii), proprietarii pot avea și obligația de a plăti contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS). Această obligație intervine dacă venitul net anual depășește un anumit plafon, care este de șase salarii minime brute pe țară.

Riscuri asociate nedeclarării contractului de închiriere la ANAF și/sau înlocuirea acestuia cu un contract de comodat

Nedeclararea contractului de închiriere la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) și încercarea de a masca veniturile din chirii prin încheierea unui contract de comodat atrag o serie de riscuri semnificative pentru proprietar. Este esențial să se înțeleagă implicațiile legale și financiare ale acestor acțiuni.

Riscurile Nedeclarării Contractului de Închiriere la ANAF:

1. Amenzi și penalități:
   • Nedepunerea declarației unice: persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor (chirii) au obligația să depună Declarația Unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate. Nedepunerea la termen a acestei declarații se sancționează cu amendă.
   • Nedeclararea veniturilor: constatarea de către ANAF a veniturilor din chirii nedeclarate atrage impunerea din oficiu a impozitului pe venit (10%) și a contribuției la asigurările sociale de sănătate (CASS – 10%, dacă veniturile estimate depășesc plafonul legal), la care se adaugă dobânzi și penalități de întârziere pentru fiecare zi de la data scadenței obligației fiscale. Penalitățile de nedeclarare pot ajunge la procente semnificative din suma datorată.
2. Impunere din oficiu și executare silită:
   • Dacă ANAF identifică existența unui contract de închiriere nedeclarat (de exemplu, prin sesizări de la terți, inclusiv de la chiriași, sau prin controale inopinate), va proceda la stabilirea din oficiu a obligațiilor fiscale.
   • În cazul neplății acestor obligații, ANAF poate demara procedura de executare silită asupra bunurilor și veniturilor proprietarului.
3. Risc de reclamații din partea chiriașului:
   • Un chiriaș care nu are un contract înregistrat la ANAF poate întâmpina dificultăți în a-și exercita anumite drepturi (de exemplu, obținerea vizei de flotant, deducerea unor cheltuieli). În situații conflictuale, chiriașul ar putea sesiza ANAF cu privire la nedeclararea contractului de către proprietar.
4. Dificultăți în caz de litigii:
   • În lipsa unui contract de închiriere înregistrat și a dovezii plății impozitelor, proprietarul poate avea o poziție mai slabă în cazul unor litigii cu chiriașul (de exemplu, privind neplata chiriei, evacuarea).

Riscurile înlocuirii contractului de închiriere cu un contract de comodat:

Încheierea unui contract de comodat (împrumut de folosință cu titlu gratuit) în locul unui contract de închiriere (care presupune o plată – chiria) în scopul evitării plății impozitelor este considerată o simulație și poate avea consecințe grave:

1. Recalificarea contractului de către ANAF:
   • ANAF are dreptul să recalifice un contract de comodat într-un contract de închiriere dacă poate demonstra că, în realitate, s-a perceput o chirie (de exemplu, prin declarații ale chiriașului, extrase de cont care atestă plăți periodice, alte dovezi).
   • În acest caz, se vor aplica toate consecințele nedeclarării unui contract de închiriere menționate mai sus: impunerea impozitului pe venit și a CASS, calcularea de dobânzi și penalități.
2. Sancțiuni pentru simulație:
   • Simulația în scopul sustragerii de la plata obligațiilor fiscale poate atrage, pe lângă consecințele fiscale, și alte tipuri de sancțiuni, în funcție de gravitatea faptei.
3. Probleme legale și lipsa de protecție:
   • Pentru proprietar (comodant):
     • Dacă se percepe o chirie „la negru” sub acoperirea unui contract de comodat, proprietarul nu are nicio bază legală pentru a pretinde plata chiriei în instanță în caz de neplată, deoarece contractul de comodat este, prin definiție, gratuit.
     • Evacuarea unui comodatar (chiriaș sub contract de comodat) poate fi, în anumite circumstanțe, mai dificilă sau poate urma alte proceduri decât evacuarea unui chiriaș cu contract de închiriere.
   • Pentru chiriaș (comodatar):
     • Deși aparent beneficiază de gratuitate, în cazul unei înțelegeri mascate, chiriașul nu are protecția legală specifică oferită de contractul de închiriere (de exemplu, privind durata contractului, condițiile de reziliere, reparațiile).
4. Risc reputațional:
   • Descoperirea unor astfel de practici poate afecta reputația proprietarului.

Deși poate părea o soluție pentru a evita taxele, nedeclararea contractului de închiriere sau mascarea acestuia sub forma unui contract de comodat implică riscuri financiare și legale considerabile. Cea mai sigură și corectă abordare este înregistrarea contractului de închiriere la ANAF și plata la zi a impozitelor și contribuțiilor aferente veniturilor obținute. Acest lucru asigură conformitatea legală, protecție în fața legii în relația cu chiriașul și evită acumularea unor datorii și penalități substanțiale către stat. Este recomandabil să se consulte un specialist fiscal sau un avocat pentru a înțelege pe deplin obligațiile și consecințele legale.

HomeMe Estates