Contractul de vânzare-cumpărare imobile este un acord legal prin care se transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil de la vânzător la cumpărător. Este esențial ca ambele părți să fie bine informate despre drepturile și obligațiile lor pentru a asigura o tranzacție fără probleme.
Documentația necesară pentru vânzător:
Titlul de proprietate: confirmă dreptul de proprietate al vânzătorului.
Certificatul fiscal: atestă că nu există datorii fiscale pe imobil.
Extrasul de carte funciară: oferă informații despre istoricul imobilului și eventuale sarcini.
Certificatul de performanță energetică: detaliază eficiența energetică a imobilului.
Contractul împrumut – ipotecă: dacă imobilul este ipotecat, este necesar acordul băncii.
Starea imobilului: vânzătorul trebuie să informeze cumpărătorul despre orice probleme legate de imobil, inclusiv defecte sau litigii.
Prețul: acesta trebuie să fie stabilit în mod clar și să reflecte realitatea pieței imobiliare.
Pentru cumpărător:
Verificarea documentației: este crucial să verifice toate documentele și să se asigure că imobilul nu are sarcini ascunse.
Inspectarea imobilului: o inspecție amănunțită este recomandată pentru a identifica problemele care nu sunt evidente la prima vedere.
Finanțarea: cumpărătorul trebuie să aibă finanțarea asigurată, fie prin economii proprii, fie prin credit.
Detalii specifice pentru fiecare tip de imobil:
Apartament:
Regulamentul de bloc: verificați regulile asociate cu blocul și cum acestea ar putea afecta proprietatea.
Cotele de întreținere: informați-vă despre costurile lunare de întreținere și fondul de reparații.
Casă:
Verificarea terenului: asigurați-vă că limita proprietății este clar definită și că nu există dispute teritoriale.
Utilitățile: confirmați accesul la utilități esențiale precum apa, gazul și electricitatea.
Teren:
Planul urbanistic: verificați dacă pe teren se poate construi și care sunt restricțiile de construcție.
Studii de sol: un studiu geotehnic poate fi necesar pentru a determina potențialul de construcție al terenului.
Apartament sau casă nouă de la dezvoltator:
Garantia dezvoltatorului: informați-vă despre garanțiile oferite de dezvoltator pentru construcție.
Termenul de finalizare: asigurați-vă că sunt stabilite termene clare pentru finalizarea construcției.
Este important ca atât vânzătorul, cât și cumpărătorul să consulte un avocat specializat în drept imobiliar pentru a revizui contractul înainte de semnare, pentru a evita orice neînțelegeri sau probleme legale ulterioare.
În România, există trei tipuri principale de extrase de carte funciară, fiecare având un scop specific și informații diferite. Iată o clasificare a acestora:
Extrasul de carte funciară pentru informare are un caracter informativ și este utilizat pentru a oferi date despre statutul proprietății în momentul solicitării.
Informații incluse: număr cadastral, suprafață, cote de teren, cotele părților comune, număr de încăperi, sarcini care grevează asupra bunului și identitatea proprietarilor.
Utilizare: nu poate sta la baza unei tranzacții imobiliare, dar poate fi folosit pentru a face dovada proprietății.
Extrasul de carte funciară in extenso prezintă istoricul imobilului.
Informații incluse: Aceleași informații ca extrasul pentru informare, plus date privind foști proprietari și tranzacțiile anterioare.
Utilizare: Nu are valoare juridică și nu poate fi folosit pentru tranzacții.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare care furnizează informații complete necesare pentru tranzacții.
Informații incluse: Toate informațiile cu privire la proprietari și imobil/teren.
Utilizare: Poate fi solicitat doar de către notar, la cererea proprietarului, atunci când are loc procedura de vânzare-cumpărare a bunului.
Aceste extrase sunt esențiale pentru diverse proceduri legate de imobile și terenuri, cum ar fi tranzacționarea, obținerea de credite ipotecare, realizarea succesiunii sau eliberarea autorizațiilor de construire. Este important să alegeți tipul corect de extras în funcție de nevoile dvs. specifice.
Pentru a verifica istoricul unui teren în România, puteți urma următorii pași:
Accesați geoportalul ANCPI: utilizați aplicația Imobile eTerra – Public de la ANCPI pentru a consulta online registrul imobilelor.
Obțineți un extras de carte funciară: Acest document cuprinde situația cadastral-juridică a unui imobil la momentul solicitării și poate fi eliberat online în termen de 10-20 de minute de la înregistrarea cererii prin platforma epay.ancpi.ro.
Verificați proprietarul actual și istoricul proprietăților: extrasul de carte funciară vă va oferi informații despre proprietarul actual și tranzacțiile anterioare legate de teren.
Consultarea planului urbanistic: pentru informații despre restricțiile de construcție sau utilizare a terenului, consultați planul urbanistic zonal sau local.
Este important să aveți numărul cadastral și numărul topografic al terenului pentru a putea efectua aceste verificări. Dacă nu aveți aceste informații, dar cunoașteți adresa terenului, puteți obține datele necesare prin consultarea instrumentelor online disponibile.
