Ce este certificatul de urbanism?
Certificatul de urbanism este documentul care oferă informații despre regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil, precum și despre cerințele urbanistice și lista avizelor necesare pentru realizarea unei construcții. Acest document este obligatoriu pentru obținerea unei autorizații de construire, dar este recomandat să fie solicitat și înainte de achiziția unui teren, pentru a evita eventuale probleme sau surprize neplăcute.
De ce este important certificatul de urbanism pentru cumpărător?
Solicitarea unui certificat de urbanism înainte de a cumpăra un teren are mai multe avantaje pentru cumpărător, cum ar fi:
Verificarea situației juridice a terenului: certificatul de urbanism indică dacă terenul este proprietate privată sau publică, dacă este afectat de servituți, restricții sau prevederi legale speciale, dacă este înscris în cartea funciară sau dacă există litigii sau ipoteci asupra lui.
Verificarea situației economice a terenului: certificatul de urbanism arată dacă terenul este impozabil sau scutit de impozit, dacă este supus unor taxe speciale, dacă beneficiază de facilități fiscale sau dacă are datorii la bugetul local sau la utilități.
Verificarea situației tehnice a terenului: certificatul de urbanism precizează dacă terenul este racordat sau nu la rețelele de apă, canalizare, electricitate, gaze, telefonie, internet, dacă are acces la drumuri publice sau private, dacă este situat în zone de protecție a mediului, a monumentelor istorice sau a peisajului, dacă este expus la riscuri naturale sau antropice, dacă are studii de teren, de geotehnică sau de topografie efectuate.
Verificarea posibilităților de construire pe teren: certificatul de urbanism stabilește dacă terenul este inclus sau nu în intravilan, dacă este destinat sau nu construcțiilor, dacă respectă sau nu condițiile de urbanism și de arhitectură impuse de planurile de amenajare a teritoriului și de reglementările locale, dacă necesită sau nu avize și acorduri speciale de la alte autorități sau instituții.
Ce riscuri are cumpărarea unui teren fără certificat de urbanism?
Cumpărarea unui teren fără a solicita în prealabil un certificat de urbanism poate implica mai multe riscuri pentru cumpărător, cum ar fi:
Achiziționarea unui teren care nu este viabil economic: cumpărătorul poate constata ulterior că terenul este supus unor taxe sau impozite excesive, că nu beneficiază de facilități fiscale sau că are datorii la bugetul local sau la furnizorii de utilități.
Achiziționarea unui teren care nu este viabil tehnic: cumpărătorul poate afla ulterior că terenul nu este racordat la rețelele de utilități, că nu are acces la drumuri, că este situat în zone de protecție sau de risc, că nu are studii de teren, de geotehnică sau de topografie efectuate sau că are probleme de calitate a solului.
Achiziționarea unui teren care nu este viabil urbanistic: cumpărătorul poate realiza ulterior că terenul nu este inclus în intravilan, că nu este destinat construcțiilor, că nu respectă condițiile de urbanism și de arhitectură, că necesită avize și acorduri speciale sau că nu poate obține o autorizație de construire.
Ce conține certificatul de urbanism?
Certificatul de urbanism conține următoarele informații:
Poziția construcției ce urmează a fi executată;
Regimul de înălțime al viitoarei construcții;
Valorile maxime pentru coeficientul de utilizare al terenului și procentul de ocupare al terenului;
Regimul juridic al terenului sau al imobilului existent pe teren;
Regimul economic al terenului sau al imobilului existent pe teren;
Regimul tehnic al terenului sau al imobilului existent pe teren;
Lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării construcției;
Durata de valabilitate a certificatului de urbanism.
Unde se poate solicita certificatul de urbanism?
Certificatul de urbanism se obține de la primăria localității în care se află terenul, în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, care trebuie să cuprindă următoarele documente:
Cerere tip, în care se menționează scopul solicitării certificatului de urbanism;
Actul de proprietate al terenului sau al imobilului existent pe teren;
Extras de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de depunerea cererii;
Plan de amplasament al terenului sau al imobilului existent pe teren, în două exemplare, la scara 1:2000 sau 1:5000, în funcție de suprafața terenului.
Certificatul de urbanism are o durată de valabilitate stabilită de emitent, în funcție de importanța zonei și a investiției, care nu poate fi mai mică de 6 luni și nici mai mare de 24 de luni. Certificatul de urbanism poate fi prelungit o singură dată, cu cel mult jumătate din durata inițială, dacă nu au intervenit modificări ale reglementărilor urbanistice sau ale situației imobilului.
Regulile de urbanism și construcție pentru intravilan sunt normele tehnice și juridice care stabilesc condițiile de amplasare, dimensiune, formă, funcționalitate și aspect al construcțiilor și amenajărilor din interiorul localităților. Aceste reguli se aplică în proiectarea și realizarea tuturor construcțiilor și amenajărilor, cu excepția celor cu caracter militar și special. Regulile de urbanism și construcție pentru intravilan se bazează pe următoarele principii:
Respectarea integrității mediului și a patrimoniului natural și construit;
Asigurarea calității vieții și a siguranței cetățenilor;
Promovarea dezvoltării durabile și a eficienței energetice;
Armonizarea construcțiilor și amenajărilor cu caracterul și specificul zonei;
Valorificarea rațională a terenurilor și a resurselor disponibile.
Regulile de urbanism și construcție pentru intravilan se stabilesc prin planurile de amenajare a teritoriului, planurile urbanistice și regulamentele locale de urbanism, care sunt elaborate și aprobate de autoritățile administrației publice locale, cu avizul organelor de specialitate. Aceste documente cuprind indicatori urbanistici, precum procentul de ocupare al terenului (POT), coeficientul de utilizare al terenului (CUT), regimul de înălțime, retragerile față de aliniament și vecini, gabaritul și aspectul construcțiilor, precum și lista avizelor și acordurilor necesare pentru autorizarea construcțiilor
Ce este POT și CUT și cum se calculează?
POT și CUT sunt doi indicatori urbanistici care descriu modul în care se poate utiliza un teren pentru construcții. POT este prescurtarea de la procentul de ocupare a terenului și reprezintă raportul dintre suprafața construită la sol și suprafața terenului pe care se construiește, exprimat în procente. CUT este prescurtarea de la coeficientul de utilizare a terenului și reprezintă raportul dintre suprafața construită desfășurată (adică suma suprafețelor tuturor etajelor) și suprafața terenului pe care se construiește. POT și CUT se stabilesc prin planurile de amenajare a teritoriului și de urbanism, în funcție de caracteristicile și destinația zonei. Acești indicatori au rolul de a controla dezvoltarea durabilă a zonelor urbane și de a asigura calitatea vieții și a mediului.
Cum se calculează POT?
POT se calculează cu ajutorul suprafeței construite la sol a construcției sau a proiecției pe sol a perimetrului etajelor superioare, dacă acestea depășesc planul fațadei parterului. Formula de calcul este următoarea:
POT = ST/SC × 100
Unde:
POT este procentul de ocupare a terenului, exprimat în procente;
SC este suprafața construită la sol, exprimată în metri pătrați;
ST este suprafața terenului, exprimată în metri pătrați.
De exemplu, dacă avem un teren de 500 mp și o clădire de 100 mp, POT se calculează astfel:
POT = 500/100 × 100 = 20
Rezultă că POT este de 20%, adică clădirea ocupă 20% din suprafața terenului.
Cum se calculează CUT?
CUT se calculează cu ajutorul suprafeței construite desfășurate a construcției, care include toate etajele supraterane adunate. Formula de calcul este următoarea:
CUT = STS/CD
Unde:
CUT este coeficientul de utilizare a terenului, exprimat ca număr zecimal;
SCD este suprafața construită desfășurată, exprimată în metri pătrați;
ST este suprafața terenului, exprimată în metri pătrați.
De exemplu, dacă avem un teren de 500 mp și o clădire cu parter și etaj, fiecare având 100 mp, CUT se calculează astfel:
CUT = 500/100 + 100 = 0,4
Rezultă că CUT este de 0,4, adică clădirea are o suprafață construită desfășurată de 0,4 ori suprafața terenului.
De ce sunt importanți POT și CUT?
POT și CUT sunt importanți pentru că determină posibilitățile de construire pe un teren, în funcție de reglementările urbanistice și de cerințele de amenajare a teritoriului. POT și CUT influențează aspectul și funcționalitatea clădirilor, precum și impactul lor asupra mediului și a calității vieții. POT și CUT trebuie respectați pentru a obține o autorizație de construire și pentru a evita eventuale sancțiuni sau litigii. POT și CUT pot varia în funcție de zona și de tipul de construcție, de aceea este recomandat să se consulte certificatul de urbanism și planurile de urbanism înainte de a începe un proiect de construcție.
