Cumpărarea unei locuințe noi este un vis pentru mulți români, care își doresc să aibă un spațiu confortabil, modern și sigur, în care să își trăiască viața. Însă, în spatele ofertelor tentante ale dezvoltatorilor imobiliari, se pot ascunde numeroase capcane, care pot transforma visul în coșmar. De la proiecte ilegale, la calitate îndoielnică, de la prețuri umflate, la contracte abuzive, de la întârzieri, la falimente, riscurile sunt mari pentru cumpărătorii neavizați.
Cum poți evita aceste capcane și cum poți face o alegere înțeleaptă atunci când îți cumperi o locuință nouă? Iată câteva sfaturi utile, care te pot ajuta să îți protejezi interesele și să îți asiguri o investiție sigură și profitabilă.
Verifică documentația legală a proiectului
Primul pas pe care trebuie să îl faci atunci când vrei să îți cumperi o locuință nouă este să verifici documentația legală a proiectului imobiliar. Aceasta include:
Certificatul de urbanism: este un act administrativ care stabilește condițiile și reglementările urbanistice pentru realizarea unei construcții pe un anumit teren. Acesta arată dacă terenul este intravilan sau extravilan, care este destinația lui, care este regimul de înălțime, care sunt distanțele față de vecini și de stradă, care sunt avizele și acordurile necesare etc. Certificatul de urbanism este valabil 12 luni de la data emiterii și poate fi consultat la primăria locală sau la dezvoltator.
Autorizația de construire: este un act administrativ care permite începerea lucrărilor de construcție pe baza certificatului de urbanism și a proiectului tehnic. Aceasta arată dacă proiectul respectă normele legale și tehnice în vigoare, care sunt obligațiile și responsabilitățile dezvoltatorului, care este termenul de execuție etc. Autorizația de construire este valabilă 24 de luni de la data emiterii și poate fi consultată la primăria locală sau la dezvoltator.
Procesul verbal de recepție: este un act care atestă finalizarea lucrărilor de construcție și conformitatea lor cu proiectul tehnic și cu autorizația de construire. Acesta arată dacă există eventuale defecte sau neconformități, care sunt garanțiile oferite de dezvoltator, care sunt condițiile de întreținere și exploatare etc. Procesul verbal de recepție este semnat de dezvoltator, de beneficiar, de proiectant, de constructor și de verificator tehnic și poate fi consultat la dezvoltator.
Extrasul de carte funciară: este un act care arată situația juridică a imobilului, adică dacă este proprietatea dezvoltatorului, dacă are sarcini sau ipoteci, dacă este liber de orice litigii etc. Extrasul de carte funciară este eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și poate fi consultat la notar.
Verificând aceste documente, poți afla dacă proiectul imobiliar este legal, dacă respectă normele urbanistice și de calitate, dacă este liber de orice probleme juridice și dacă îți oferă garanții și drepturi ca beneficiar.
Compară ofertele de pe piață
Al doilea pas pe care trebuie să îl faci atunci când vrei să îți cumperi o locuință nouă este să compari ofertele de pe piață. Nu te lăsa atras de prima ofertă care îți iese în cale, ci analizează mai multe variante, în funcție de criteriile care te interesează. Acestea pot fi:
Prețul: este un factor important, dar nu decisiv, în alegerea unei locuințe noi. Nu te lăsa păcălit de prețuri prea mici sau prea mari, ci informează-te despre prețul mediu pe metru pătrat în zona respectivă, despre modalitățile de plată, despre comisioanele și taxele implicate etc. Compară prețurile cu calitatea și cu beneficiile oferite și alege varianta care îți oferă cel mai bun raport calitate-preț.
Locația: este un alt factor important, care influențează atât confortul, cât și valoarea unei locuințe noi. Alege o zonă care îți oferă acces facil la mijloacele de transport, la servicii publice, la magazine, la școli, la spitale etc. De asemenea, ține cont de aspecte precum siguranța, liniștea, poluarea, infrastructura, dezvoltarea etc. Compară locațiile cu prețurile și cu preferințele tale și alege varianta care îți oferă cel mai bun raport locație-preț.
Calitatea: este un alt factor important, care influențează atât confortul, cât și durabilitatea unei locuințe noi. Alege o locuință care este construită cu materiale de calitate, care are o izolație termică și fonică bună, care are o încălzire eficientă, care are o tâmplărie modernă, care are un design atractiv etc. De asemenea, ține cont de aspecte precum finisajele, dotările, compartimentarea, suprafața utilă, orientarea etc. Compară calitatea cu prețurile și cu nevoile tale și alege varianta care îți oferă cel mai bun raport calitate-preț.
Comparând ofertele de pe piață, poți afla dacă proiectul imobiliar este competitiv, dacă se potrivește cu bugetul și cu gusturile tale, dacă îți oferă avantaje și oportunități ca beneficiar.
Negociază contractul de vânzare-cumpărare
Al treilea pas pe care trebuie să îl faci atunci când vrei să îți cumperi o locuință nouă este să negociezi contractul de vânzare-cumpărare. Acesta este un act juridic care stabilește drepturile și obligațiile părților implicate în tranzacția imobiliară. Acesta arată:
Datele de identificare ale părților: numele, prenumele, adresa, CNP-ul, seria și numărul actului de identitate, datele de contact etc. ale vânzătorului și cumpărătorului.
Datele de identificare ale imobilului: adresa, numărul cadastral, numărul de carte funciară, suprafața, compartimentarea, dotările, anexele etc. ale locuinței vândute.
Prețul și modalitatea de plată: suma convenită între părți pentru vânzarea-cumpărarea locuinței, modalitatea de plată (cash, credit, rate etc.), termenele și condițiile de plată, garanțiile și penalitățile etc.
Termenul și modalitatea de predare-primire: data la care vânzătorul predă cumpărătorului locuința, modalitatea de predare-primire (prin proces verbal, prin notificare etc.), starea locuinței la momentul predării.
Clauzele contractuale: sunt prevederile care reglementează drepturile și obligațiile părților, precum și eventualele sancțiuni în caz de neîndeplinire a acestora. Aici trebuie să fii foarte atent și să citești cu atenție fiecare clauză, pentru a nu cădea în capcanele dezvoltatorilor imobiliari. Unele dintre clauzele pe care trebuie să le verifici sunt:
Clauza de rezervare: este clauza prin care cumpărătorul plătește o sumă de bani (de obicei 10% din prețul locuinței) pentru a-și rezerva locuința dorită, până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Această clauză trebuie să prevadă clar condițiile în care rezervarea poate fi anulată și banii înapoiați, în caz de neparticipare la semnarea contractului sau de neobținere a creditului bancar.
Clauza de penalizare: este clauza prin care se stabilește o sumă de bani (de obicei un procent din prețul locuinței) pe care o parte trebuie să o plătească celeilalte, în caz de neexecutare a obligațiilor contractuale. Această clauză trebuie să fie echitabilă și proporțională cu prejudiciul cauzat, și să nu fie abuzivă sau discriminatorie.
Clauza de garanție: este clauza prin care dezvoltatorul se obligă să remedieze eventualele defecte sau neconformități ale locuinței, într-o perioadă de timp stabilită, fără costuri suplimentare pentru cumpărător. Această clauză trebuie să specifice clar termenul și modalitatea de acordare a garanției, precum și drepturile și obligațiile părților în caz de invocare a acesteia.
Negociind contractul de vânzare-cumpărare, poți obține condiții mai favorabile pentru tine, poți evita clauzele abuzive sau nesigure și poți stabili o relație corectă și transparentă cu dezvoltatorul.
Cumpărarea unei locuințe noi într-un ansamblu rezidențial este o investiție importantă, care necesită o informare și o pregătire adecvată. Dacă vrei să eviți capcanele dezvoltatorilor imobiliari și să faci o alegere înțeleaptă, urmează sfaturile pe care ți le-am prezentat mai sus:
Verifică documentația legală a proiectului
Compară ofertele de pe piață
Negociază contractul de vânzare-cumpărare
Astfel, vei putea să îți cumperi o locuință nouă, modernă și confortabilă, fără a te confrunta cu probleme sau surprize neplăcute.
