În ultimii ani, Bucureștiul a devenit o destinație tot mai atractivă pentru turiști, expați și nomazi digitali. În acest peisaj, închirierea locuințelor prin platforme precum Airbnb s-a transformat dintr-un hobby într-o veritabilă sursă de venit pasiv. Dar este această oportunitate cu adevărat profitabilă? Sau ascunde costuri și riscuri care pot transforma visul în coșmar?
Taxele și obligațiile fiscale pentru proprietarii Airbnb
Conform legislației românești, închirierea în regim hotelier implică o serie de obligații fiscale, indiferent dacă proprietarul este persoană fizică sau PFA:
Pentru persoanele fizice:
- Impozit pe venit: 10% aplicat pe norma de venit (în București, aproximativ 11.000 lei/cameră/an)
- CASS (contribuție la sănătate): 10% dacă venitul anual depășește 6 salarii minime brute
- Declarația unică (D212): se depune anual până la 25 mai
Pentru PFA:
- Impozit pe venit: 10% aplicat pe venitul net (încasări minus cheltuieli)
- CASS: 10% dacă venitul net depășește plafonul legal
- TVA: dacă veniturile depășesc 300.000 lei/an, este necesară înregistrarea în scopuri de TVA
- Cod CAEN: trebuie să corespundă activității de cazare turistică
Pentru a aplica cota redusă de TVA (9%), proprietatea trebuie să fie clasificată ca unitate de cazare turistică, cu recepție, curățenie și alte servicii specifice hotelurilor.
Costuri de întreținere și mentenanță
Închirierea pe termen scurt presupune o frecvență ridicată a utilizării locuinței, ceea ce implică:
Mentenanță periodică:
- Înlocuirea becurilor, filtrelor, siguranțelor, elementelor de închidere
- Verificarea instalațiilor electrice și sanitare
- Costuri medii: între 100–300 lei/lună, în funcție de complexitate
Curățenie profesională:
- Curățenie între oaspeți, spălarea lenjeriei, igienizare
- Costuri medii: 80–150 lei/sesiune pentru apartamente de 2 camere
Administrare imobil:
- Dacă apartamentul se află într-un bloc, se adaugă întreținerea spațiilor comune
- Costuri lunare: 50–100 lei/lună, în funcție de zona și serviciile incluse
Riscuri și provocări
- Sezonalitate: cererea fluctuează în funcție de sezon și evenimente locale
- Reglementări în schimbare: autoritățile pot introduce restricții privind închirierea pe termen scurt
- Concurență: creșterea numărului de proprietari Airbnb duce la scăderea tarifelor
- Recenzii negative: o experiență proastă poate afecta reputația și veniturile
Mit sau oportunitate?
Airbnb în București poate fi o oportunitate reală, dar doar dacă este tratată ca o afacere. Implică:
- Respectarea legislației fiscale
- Investiții constante în mentenanță și curățenie
- O strategie de preț și marketing bine gândită
Studiu de caz: afacere Airbnb cu un apartament de 2 camere în Drumul Taberei
Profilul proprietății:
- Locație: Drumul Taberei, Sector 6, București
- Tip: Apartament 2 camere, decomandat
- Suprafață: 50 m²
- Etaj: 3/9
- Renovare: integrală în 2025 – instalații electrice și sanitare noi, finisaje moderne, mobilat complet
- Cost achiziție: ~95.000 € conform pieței
- Cost renovare: ~12.000 € (materiale + manoperă)
Estimarea veniturilor:
- Tarif mediu/noapte Airbnb în zonă: 40–60 €
- Grad de ocupare estimat: 70% (21 nopți/lună)
- Venit lunar brut: 21 × 50 € = 1.050 €
- Venit anual brut: ~12.600 €
Cheltuieli lunare estimate:
| Tip cheltuială | Cost estimat/lună | Detalii |
| Curățenie profesională | 300 lei | 3–4 sesiuni/lună |
| Mentenanță și reparații | 200 lei | Uzură, înlocuiri minore |
| Utilități (electricitate, apă, internet) | 400 lei | În funcție de consumul oaspeților |
| Taxe și impozite | 250 lei | Impozit pe venit + CASS |
| Comision Airbnb | 3% din venit | ~30 € |
| Total | ~1.180 lei (~240 €) |
Profitabilitate:
- Venit net lunar estimat: 1.050 € – 240 € = 810 €
- Venit net anual: ~9.720 €
- Randament brut investiție: Investiție totală: 95.000 € + 12.000 € = 107.000 € Randament: 9.720 € / 107.000 € ≈ 9% anual
Observații și recomandări:
- Drumul Taberei are avantajul proximității față de stații de metrou (Valea Ialomiței, Parc Moghioroș), parcuri și centre comerciale – atractiv pentru turiști urbani.
- Este esențială clasificarea locuinței ca unitate de cazare turistică pentru a evita probleme fiscale și a beneficia de TVA redus.
- Automatizarea rezervărilor, check-in-ului și comunicării cu oaspeții poate reduce semnificativ timpul de administrare.
Pentru cei interesați să transforme o proprietate într-o afacere Airbnb, o analiză atentă a costurilor, reglementărilor și cererii locale este esențială pentru succesul pe termen lung.
